Wanneer er in Rotterdam over de ontwikkelingen rond het uitgaansleven wordt gesproken komt bijna onvermijdelijk het verlevendigen van de binnenstad aan de orde. Vast onderdeel daarvan vormt het streven naar meer inwoners in het centrum van Rotterdam. Het centrum zou weer aantrekkelijk moeten worden gemaakt om te wonen. Meerdere woningbouwprojecten zouden moeten worden opgestart. Maar gaat dat nu nog wel lukken want het aanbod aan huizen is nu zo groot!? En inderdaad wordt er nu minder bijgebouwd, huizen en appartementen zijn lastig verkoopbaar. Maar is dat ook blijvend, zijn er straks genoeg huizen voor iedereen? Ik hoop dat je na het lezen van deze korte bijdrage de wenkbrauwen een paar keer hebt gefronst.Rotterdam

Stil, onzichtbaar maar wel bestaand
Hoewel men eerst dacht dat de woningnood begin jaren ’90 definitief was bezworen door de massale aanleg van VINEX-wijken bleek al snel dat door toenemende immigratie het tekort aan betaalbare woningen toch bleef bestaan. Gevolg: tussen globaal 1995 en 2003 explodeerden de woningprijzen wat er toe leidde dat men in die tijd soms een woning verkocht in euro’s voor hetzelfde bedrag wat men er in guldens voor had betaald. Daarna vlakten de stijgingen ietwat af mede als nasleep van de zogenaamde dot.com crisis begin 2001 en oplopende internationale politieke spanningen. Maar een tekort aan woningen bleef bestaan en liep zelfs weer iets op. De bouw van nieuwe woningen werd in 2003 weer opgepakt maar men produceerde toen al jaar op jaar te weinig om het tekort weg te werken maar het probleem leek redelijk beheersbaar tot begin 2008. De financiële crisis deed zijn intrede.

Die ontnam niet alleen de mogelijkheid bij veel burgers om een hypotheek af te sluiten, banken stelden steeds hogere eisen, maar die duwde ook een groot deel van de hele bouwketen omver. Talloze architectenbureaus t/m uitvoerende bouwbedrijven gingen failliet. Door de stijgende werkeloosheid en de reeks faillissementen konden burgers hypotheken of de huur niet meer betalen. En de vraag naar woningen begon volledig te verdampen. Zelfs zozeer dat gemeentes met de dure bouwkavels bleven zitten en daardoor zelf ook in de financiële problemen kwamen. Bouwprojecten stopten soms gewoon als een aannemer failliet ging. Het aantal afgegeven bouwvergunningen bereikte het laagste peil in 60 jaar.

Is het probleem nog beheersbaar?
In de eerste helft van 2014 lijkt het dieptepunt te worden bereikt maar in de tussentijd is het woningtekort nog véél verder opgelopen, voor het grote publiek volstrekt onzichtbaar gehouden door het “funda-effect”,…maar alleen lijkt het niet meer beheersbaar. Een woningnood vergelijkbaar met die van 60 jaar geleden, staat voor de deur.

funda-effect

Het zogenaamde funda-effect is het verschijnsel dat grote groepen mensen het idee krijgen dat er voorlopig ruim voldoende woningen zijn terwijl funda.nl ‘slechts’ een weergave is van het aanbod van woningen. Het geeft geen enkel zicht op de achterliggende vraagontwikkeling en oorzaak van de vraaguitval en werkt daarom zeer versluierend…..verkopers moeten immers haast altijd ook weer wat kopen.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en negen provincies gaven vorig jaar opdracht voor jaarlijkse PRIMOS-prognose gebaseerd op de laatste CBS-data. En daaruit blijkt dat er tot 2020 ongeveer 500.000 huishoudens bijkomen vooral in de Randstad terwijl het reeds bestaande woningtekort bijna verdubbelt tot een kleine 300.000. De grootste problemen zijn er in Amsterdam, Den Haag  en Utrecht. We zoomen gemakshalve even in op de hoofdstad. Met name in Amsterdam werd in 2013 al aangegeven dat het probleem uiteindelijk niet oplosbaar zou zijn domweg omdat de gevraagde bouwproductie niet zou kunnen worden gehaald. Dit werd nog eens versterkt door de strenge geluidseisen (Schiphol) en het schrappen van de IJmeerlijn zodat ook Almere als uitwijkalternatief werd afgesloten. Dit alles leidde tot de enige logische en in deze tijd vreemde reactie: vanaf eind 2013 begonnen de huizenprijzen in Amsterdam weer te stijgen.

Amsterdam stopt studenten in containers…dan ben je er vanaf!
Weer stijgende huizenprijzen klinkt leuk maar heel snel wordt die stad onbetaalbaar voor studenten, die nu al in containers worden gestopt bij afwezigheid van fatsoenlijke woonruimte (ooh ooh, het is zo leuk om in Amsterdam te studeren). Die methode is ook al uitgeprobeerd op andere overlast gevende bevolkingsgroepen. Ook internationale bedrijven die personeel willen huisvesten zullen gaan uitkijken naar fatsoenlijke alternatieven als de prijzen in de hoofdstad blijven stijgen want voor je het weet worden ook daar Amsterdamse containers voor ingericht.

De tsunami komt…..!!!
Wanneer er te weinig of te laat wordt bijgebouwd zal dat dus een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt en zal men meer en meer op zoek gaan naar alternatieven. Jarenlang heeft Rotterdam een negatieve klank gehad met als gevolg dat onze stad min of meer werd gemeden. Dat heeft een effect gehad op hele prijsniveau in Rotterdam waar we nu de voordelen van gaan ondervinden, samengevat door de woorden: Rotterdam is relatief spotgoedkoop om er te wonen, te werken, te ondernemen en te studeren. Rotterdam met haar veel lagere koopprijzen per m2 woonruimte (Amsterdam € 3.400, Utrecht € 2.600, Den Haag € 2.150 en Rotterdam € 1.900) en voorlopig nog een enigszins ontspannen woningmarkt.

De Rotterdamse industrie is heel ver westwaarts getrokken, havens en pieren komen nu vrij voor recreatie en woningen. Watertaxi’s en luxe plezierjachten schieten door het water van de Maas. Met op de achtergrond de adembenemende Rotterdamse skyline. Een hypermoderne binnenstad, die jaar op jaar verandert. Rotterdam heeft het grootste en het modernste lightrail/metronetwerk van de Benelux, uitmuntende spoorverbindingen met o.a. Schiphol en de hele Randstad. Rotterdam is daardoor steeds meer het enige alternatief voor de rest van de Randstad. Ja, die tsunami komt er……o.a. uit Mokum en omstreken. Het gericht opstarten van woningbouwprojecten in Rotterdam is zeker nu niet overbodig en het gezellig krijgen van de stad door diverse uitgaansinitiatieven, zoals de Hofbogen, doorlopend te faciliteren, is een keiharde noodzaak wil je mensen straks in Rotterdam echt welkom heten.

Deel 3 zal gaan over de toekomstige werkgelegenheid in Rotterdam

Reacties

reacties